假合同假凭据“买卖”假房产

2010年11月25日下午3时许，接连两声枪响后，北京地产商赫某倒在办公室内。对赫某的家人来说，他的意外离世仅仅是噩梦的开始——随后各方势力围绕其名下公司北京某房地产开发有限公司（下称“A公司”）的资产展开争夺。由于此前公司业务由赫某一人掌握，其家人对相关情况一头雾水。

这时众多争夺方之一的北京某科技有限公司（下称“B公司”）拿出了一份“成交金额”为1032万元的存量房屋买卖合同，称赫某生前与其签订该合同，赫某死后合同无法执行，要求A公司兑现合同中的28幢房屋。而达龙方面发现，合同签订时这28幢房屋大部分早已被拆掉。B公司将A公司告上法庭，后在朝阳区人民法院的调解下，双方达成了一份调解协议，A公司给付B公司2825万元。

该存量房屋买卖合同落款时间为2010年6月21日。而调解书的签署日期为2011年3月。也就是说，在不到9个月的时间里，金额从1032万元变为2825万元。

该案因A公司无力支付2825万而进入执行程序，B公司在朝阳区法院的支持下完成房屋过户，进而寻求土地过户，不料引发“抢地风波”。此前，A公司存在大量债务纠纷，大兴区人民法院2010年7月对该宗土地予以查封，导致B公司夺地未遂。

假房产

买卖合同中的房屋位于北京市朝阳区永外红寺村40号，属南四环内，是原属于北京市首饰厂的工业用地。28幢房屋的说法，最早来自于北京市首饰厂于上世纪六七十年代在厂区建设的28幢单体平房，规划用途包括厂房车间、仓库、配电室等。1997年该地块进行初始登记时，总建筑面积登记为2800多平方米。

2003年到2004年间，A公司与北京市首饰厂签订《项目开发合同书》及补充协议，双方约定由北京市首饰厂将厂房拆为平地后，将该工业用地共15亩交给A公司开发。合同约定A公司向北京市首饰厂支付2000万。

合同明确约定，首饰厂需将该地块“三通一平”后移交给A公司。2004年8月，北京首饰厂拆除了上述房屋，将地块和房地产权属证书交付给A公司。其中房地产权属证书所附的《北京市房屋登记表》，依照1997年的信息记载了28幢房屋。

A公司方面称，因考虑到开发手续办理困难等因素，北京市首饰厂在将土地使用权过户给A公司的同时，将“28幢房屋”的房产证过户到A公司名下。

根据北京市朝阳区不动产登记中心出具的一份建筑物列表，2008年7月北京市首饰厂地块上仅剩下6幢厂房，建筑面积约760平方米。

B公司拿出的这份房屋买卖合同签订于2010年6月。B公司的某代理律师私下称，B公司方面签订合同时曾到该地块实地考察过。问其当时有多少幢房屋，她只是承认没有28幢之多，并未回答具体数字。

该地块目前由院墙围住，门口挂有两块牌子，一块标明“红寺村40号院”，另一块则是某土石方工程公司的牌子。该院只有院墙周围新建了部分房屋用作门头房，院内皆为平地，停满了绿色大卡车。

假合同

A公司方面称，赫某个人生前曾从B公司当时的法人代表李某手中借款600万元。与B公司的这份买卖合同，实质是这笔个人民间借贷的担保。由于房屋全部是工业厂房并非商品房 ，且当时大部分房屋已经被拆除，所以并不存在真实的房屋买卖行为。

现实情况是，B公司从未支付过购房款。前述B公司代理律师称，未实际付款的原因是，A公司曾欠B公司多笔债务，购房款项已经由之前的债务冲抵。但B公司方面自始至终没有拿出任何材料来证明两家公司存在债务关系。

A公司方面还认为，将28幢房屋卖给B公司即意味着将房屋所在的地块“转手”。A公司在该地块上花费的转让费、拆迁费就高达2300万元，赫某不可能以1032万的价格与B公司签订买卖合同。

综合上述信息，A公司方面判断，与B公司的房屋买卖合同是一种高利贷担保下的虚假合同，是以合法形式掩盖非法目的的合同。

前述B公司的代理律师则认为，28幢房屋的产权已经在朝阳区法院的协助执行下，由A公司过户到B公司名下，在法律意义上它们的手续是充分的，因此这份房屋买卖合同并非“虚假合同”。她承认，曾亲自去该地块考察过，也见到了地面上的建筑。当追问，地面上是否有28幢建筑，她没有正面回答。

在仔细研究案卷后，从现有证据能够证明双方当事人在订立涉案《存量房屋买卖合同》之前均知道大部分标的房屋不存在，属于“买空卖空”的违法行为。所谓的买空卖空行为，就是虚构事实行为。虚构事实非法占有他人财产和权利的行为，已经构成涉嫌财产性质刑事犯罪，自然就是违法行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条强制性规定，涉案的《存量房屋买卖合同》自订立之日起无效。

除此之外，该买卖合同还存在多处疑点。

合同中出卖人A公司的委托代理人为苗某，其在合同上的通讯地址为广渠门外大街起重南楼1单元1号，根据此信息找到了位于广渠门外大街的起重机厂宿舍，实地走访发现，宿舍只有11号和12号两幢楼，并不存在“南楼”。在小区询问多位住户，只有一位老人听过“苗某”的名字，称其已经搬走一二十年了。而房屋买卖合同的签订时间是2010年。另外苗某在合同中留的固定电话，多次拨打并未接通。

合同中还将28幢工业厂房的房屋性质标为商品房。

假凭据

2011年3月，赫某的遗孀代表A公司与B公司在朝阳区法院签订了调解协议，朝阳区法院出具了《民事调解书》。调解书约定，A公司给付B公司2825万元。而不到9个月前的买卖合同中，约定的购买价格仅为1032万元。据此计算，其年利率超过360%。

调解过程中，B公司除了拿出房屋买卖合同，还拿出了北京地税的税收缴款书和标注为“A公司”的缴税银行单据，试图证明该买卖合同的真实性。之前从未接触过公司业务的赫某遗孀傻了眼，她信以为真。另外B公司还拿出了A公司的公章、营业执照等材料。虽然不同意2825万元的价格，但赫某遗孀“迫于形势”只得接受调解。

调查发现，上述证据之一的A公司缴税的银行单据，其付款人名为A公司，付款账号实为一个名为“田某”的个人账户，而田某并非A公司员工，其与B公司前法人代表李某关系密切。上述另一份证据，北京地税的税收缴款书上，缴款单位则为B公司。也就是说，B公司用自己单方缴税的单据证明双方的买卖合同关系。

另外B公司在房屋买卖合同、调解书和工商注册信息中的地址均是北京市通州区西集镇协各庄村委会北300米。实地探访发现，该地址为虚假地址。

在朝阳区法院另一案件的存档案卷中，该调解书的日期出现了三个版本。原日期为打印的“二O一一年三月一日”；后有版本将其手写加一横，修改为“三月二日”；另有版本手写加一勾，修改为“三月七日”。

A公司提供的一段录音显示，调解案主办人、朝阳区法院民庭法官通过书记员转述，“案卷档案中出现三个日期不同的版本，不影响调解书的效力”。对于该调解案结案6年案卷仍未归档的问题，书记员称对此事不太清楚。

2013年2月，朝阳区法院出具民事裁定书，裁定由其另行组成合议庭对房屋买卖合同案进行再审。2015年6月，朝阳区法院裁定，虽然已经查明调解书中所涉及的房屋大部分已经灭失，但仍然认为调解书有效，房屋买卖合同有效。同时裁定本案“终结再审程序”。

再审裁定中载明，民事调解书生效后，朝阳区法院方面除了要求房管局强制过户房屋给B公司外，还向原北京市国土资源局送达了过户土地的要求。

值得注意的是，前述调解协议细则赫然写明，A公司向B公司支付2825万元后，B公司应归还A公司的公章、营业执照、组织结构代码、税务登记证等材料。也就是说，此前B公司已经控制了A公司的公章等关键证照。这些材料中有些在再审中出现并作为证据。而再审裁定中，朝阳区法院仍然认为调解过程中并不存在“胁迫”，而且裁定书中也并未体现法院对相关证据进行了重新认定。

A公司方面认为，本案再审开庭后，朝阳区法院过了两年多才作出裁定，有拖延嫌疑。另外法院已经查明房屋不存在，仍然认定调解和买卖合同有效，让人难以理解。

他7月底曾向朝阳区法院了解过相关情况，获悉在再审过程中，朝阳区法院与大兴区法院就A公司资产查封问题多次协调，导致再审过程较为复杂，再审时间延长。

以局外人的眼光看，朝阳区法院的判决结果或许存在争议。毕玉谦认为，法官本人对案件有个人判断，不便评价。

据悉，A公司已于近日向朝阳区法院提起执行异议，法院已正式立案。

文章来源：华夏时报

采编人：蒋露茜  审核人：孙升